Hỏi:
Tôi đã mua nhà ở xã hội nhưng bây giờ tôi không có nhu cầu sử dụng nữa và muốn bán lại, vậy liệu có được phép bán lại NOXH hay không và pháp luật quy định như thế nào về thủ tục bán lại. Xin cảm ơn!
Trả lời:
Đây là câu hỏi mà rất nhiều khách hàng quan tâm khi tìm mua nhà ở xã hội. Nhiều người lo lắng rằng mua xong sẽ không thể chuyển nhượng lại khi có nhu cầu. Thực tế, pháp luật cho phép bán lại nhà ở xã hội và được quy định cụ thể trong 2 giai đoạn: trong vòng 5 năm đầu và sau 5 năm khi mua NOXH.
Giải thích:
Quy định pháp luật về việc bán lại nhà ở xã hội
Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được quy định như sau:
a) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định bên dưới;
b) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
c) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Giai đoạn trong 5 năm đầu: bán được nhưng bị giới hạn đối tượng và giá
Trong thời gian này, chủ nhà không được tự ý bán cho bất kỳ ai theo giá thỏa thuận tự do. Chỉ có hai đối tượng được phép mua lại:
Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó;
Người thuộc diện đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.
Mức giá bán tối đa chỉ bằng đúng giá mua ban đầu từ chủ đầu tư (đã gồm thuế, phí bảo trì), không được cộng thêm lợi nhuận chênh lệch.
Lưu ý quan trọng: nếu bán “chui” cho người không thuộc hai nhóm trên (ví dụ bán lại kiếm lời cho người không đủ điều kiện), hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu. Người mua sau đó có thể phải trả lại nhà cho chủ đầu tư/đơn vị quản lý; nếu không tự nguyện bàn giao, UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế thu hồi. Ngoài ra còn bị xử phạt hành chính khá nặng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP: từ 40–60 triệu đồng nếu bán sai đối tượng/điều kiện, và từ 100–120 triệu đồng nếu bán/cho thuê lại/cho mượn khi chưa đủ điều kiện.
Sau 5 năm: được bán tự do theo giá thị trường
Khi đã qua mốc 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, và căn nhà đã được cấp sổ hồng, chủ nhà được quyền bán cho bất kỳ ai với mức giá do hai bên tự thỏa thuận — không còn bị khống chế giá trần.
Về nghĩa vụ tài chính khi bán ở giai đoạn này:
Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất nếu là căn hộ chung cư;
Riêng trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (nhà đất), người bán phải nộp thêm 50% tiền sử dụng đất theo quy định (Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP), tính tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất;
Vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành.
Về thủ tục, theo Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người bán cần có sổ hồng và việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định về kinh doanh bất động sản và đất đai như giao dịch nhà đất thông thường.
Ví dụ minh họa
Giả sử anh A mua một căn hộ nhà ở xã hội và thanh toán đủ tiền vào ngày 1/4/2026.
Trước ngày 1/4/2031 (chưa đủ 5 năm): nếu muốn bán, anh A chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá không vượt quá giá mua ban đầu trong hợp đồng.
Sau ngày 1/4/2031 (đã đủ 5 năm, có sổ hồng): anh A có thể bán cho bất kỳ ai với giá thị trường, chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân (và 50% tiền sử dụng đất nếu là nhà riêng lẻ).
Tóm lại
Mua nhà ở xã hội xong vẫn bán lại được, chỉ là cần đúng thời điểm và đúng đối tượng:
– 5 năm đầu: bán hạn chế, đúng giá trần, đúng đối tượng.
– Sau 5 năm + có sổ hồng: bán tự do theo giá thị trường.
Anh chị nào đang có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội hoặc nhà đất khu vực Nhơn Trạch, cần tư vấn thêm về pháp lý hay thủ tục cụ thể, có thể liên hệ trực tiếp Hào Land để được hỗ trợ chi tiết theo từng trường hợp.
