Thị trường bất động sản và thị trường tài chính như hai mặt của một đồng xu, không để tồn tại tách biệt. Vì thế cần giải pháp phù hợp để phát triển cả hai thị trường này.
Không để nước ngoài thâu tóm miếng mồi ngon.
Theo chuyên gia tài chính, thời điểm này các ngân hàng thương mại đang có sự chọn lọc kĩ hơn về khách hàng. Nhưng ngược lại những doanh nghiệp bất động sản có uy tín vẫn có quyền lựa chọn ngân hàng và tổ chức tín dụng chứ không phải lựa chọn một chiều. Đó là điều rất tốt cho sự phát triển của cả 2 thị trường bất động sản và tài chính.
Cùng với đó, khá nhiều nguồn vốn từ nước ngoài muốn vào Việt Nam, trong đó thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau.
Trước bối cảnh lạm phát đang cao có thể khẳng định một điều, năm 2022 thế giới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển của dòng vốn giữa các quốc gia và trong nội bộ nền kinh tế mỗi nước.
Theo chuyên gia dẫn chứng, đơn cử lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại Việt Nam có dấu hiệu gia tăng.
Việc suốt năm 2020- 2021 chúng ta mong muốn giảm lãi suất tín dụng cho vay tới các doanh nghiệp nói chung đã gần dừng lại. Năm 2022, có nhiều dấu hiệu cho thấy chúng ta có thể sẻ phải tăng lãi suất cho vay. Vấn đề lớn đặt ra cho ngân hàng là ngoài các công cụ đã áp dụng như “room” tín dụng cho từng ngân hàng.
Mới chỉ mấy tháng đầu năm nhưng nhiều ngân hàng đã tiêu sạch hết hạn mức và có thể xin nới thêm hạn mức.
Khi ngân hàng ban hành một cơ chế, chính sách thì họ đều phải đặt trong bối cảnh chung như vẫn đề lãi suất có thể tăng, “room” tín dụng có thể có, có thể không và họ sẽ buộc phải tái cơ cấu lại các khoản cho vay phù hợp nhất. Riêng doanh nghiệp cũng vậy, phải có lựa chọn lại về các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại muốn tiếp cận với mức giá và điều kiện phù hợp.
Phụ thuộc vào nhiều chính sách
Trái với quan điểm về “room” tín dụng nêu trên, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, đứng trên bình diện tổng thể ổn định kinh tế vĩ mô – kiểm soát lạm phát, thì đây là nhiệm vụ trọng tâm mà Nghị quyết Quốc hội đã đưa ra và Ngân hàng Nhà nước phải điều hành sao cho phù hợp. Vì vậy, việc phân bổ hạn mức tín dụng với tất cả các tổ chức tín dụng hiện nay là cần thiết. Đồng thời các tổ chức tín dụng cũng phải căn cứ vào nguồn lực huy động của mình để đảm bảo khả năng an toàn vốn.
Nhiều tổ chức tín dụng nói thừa vốn, nhưng không có “room” tín dụng , không cho vay được,… Tuy nhiên, đối tượng cho vay là các doanh nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh, đúng theo nghĩa “bổ sung vốn lưu động” thì đâu có thiếu. Vấn đề đặt ra ở đây là khi đã đưa vào đúng quỹ đạo, thì dần dần tiến tới sẽ không phải không chế “room” tín dụng nữa, mà chỉ cần đảm bảo đúng tỷ lệ hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã quy định, 30% vốn ngắn hạn đáp ứng cho vốn trung- dài hạn để đảm bảo an toàn thanh khoản, cũng là an toàn hệ thống và an toàn cho cả nền kinh tế.
“Có một số vấn đề tôi cho là chưa phù hợp, nhưng cũng chưa hình dung hết.
Ví dụ, khi ngân hàng cho một công ty bất động sản vay để đầu tư, nhưng lại cho khách hàng vay tiền để mua nhà, thì nghiễm nhiên tỷ dư nợ trung dài hạn của công ty bất động sản đó giảm xuống và tỷ lệ cho vay của người mua nhà nâng lên. Nghĩa là người vay tiền mua nhà trả cho công ty bất động sản, ngân hàng thu nợ đó về, thì tỷ lệ này là 1:1, vẫn cân bằng không ảnh hưởng gì đến room tín dụng. Tất nhiên sẽ có những trường hợp linh hoạt biến động, hoặc cho vay một nhưng chỉ thu nợ được một nửa thì sẽ ảnh hưởng. Nhưng điều tôi muốn nói rằng, ở góc độ “room” tín dụng, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước lúc này là hết sức cần thiết. Mà cuối cùng là người dân được hưởng lợi, không bị ảnh hưởng bởi lạm phát, vật giá phi mã trong khi mức thu nhập eo hẹp như hiện nay”, ông Hùng lý giải.
Việc tháo gỡ các điểm nghẽn cho tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản vẫn là bài toán cần đi tìm lời giải. TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, thị trường bất động sản và thị trường tài chính nói chung hay thị trường tín dụng ngân hàng nói riêng như hai mặt của một đồng xu, không thể tồn tại tách biệt. Do đó, với những biến động và những rủi ro hiện nay đang xảy ra trên thị trường bất động sản, kể cả khách quan và chủ quan, thì rủi ro đó lập tức sẽ tác động tới thị trường tài chính tín dụng ngân hàng.
Điểm mấu chốt
Với chức năng của các cơ quan quản lý Nhà nước như Ngân hàng Nhà nước, phải đặt ra bài toán đánh giá các tác động đó ra sao, tới đây là câu chuyện nợ xấu, hay tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro và kể cả câu chuyện tại sao, căn cứ vào đâu để đưa ra những giới hạn “room” tín dụng. Trong khi trên thế giới, không có quốc gia nào sử dụng công cụ này can thiệp vào thị trường ngân hàng thương mại. Đặc biệt, với những thách thức hiện hữu, thì phải dùng công cụ chính sách nào để điều chỉnh”, ông Ánh nêu vấn đề.
